[CFO成绩单]明发集团资金链紧绷 融资不畅美元债利率超20%

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新浪财经房产|大眼楼管

近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据,明发集团及CFO整体的财务成绩平均分为79.33分,表现相对。明发集团现任首席财务官为潘永存,于2008年5月2日加盟明发,为首席财务官、公司秘书及本公司于香港的两名授权代表之一。

首先,从有息负债规模及结构来看,截至2020年6月末,明发集团的有息负债规模为58.31亿元,较上年同期下降31.11%,是为数不多有息负债规模缩减的房企。但从负债结构来看,短期有息负债占比高达86.93%,而现金短债比仅0.62倍,存在较大的短期偿债压力。借新还旧本是房地产公司的常见手段,缺钱的明发集团上半年也进行了几笔融资,并且发债成本非常高,但显然还远远不够。其于1月,发行了2.2亿、利率15%的美元债,之后在6月又发行了1.76亿、22%的美元债,1月的发债成本已然畸高,半年时间又涨了7个百分点,说明了资本对明发集团的认可度较低,高风险自然就要匹配高回报。

而在杠杆率方面, 截至2020年6月末,明发集团的资产负债率为76.72%,而剔除预收账款后的资产负债率为68.63%,净负债率仅15%,杠杆率较低。

从明股实债等隐性债务来看。对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较,通过权益比与收益比的差别,并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等,可大致判断“明股实债”的可能性大小。

2020年上半年,明发集团对合营、联营的投资为20.55亿元、18.61亿元,占比总资产仅5.20%。而当期公司的少数股东损益为0.95亿元,占净利润的11.22%,若考虑房地产的两年结算周期,需对应到两年前的项目权益比,2018年H1公司的少数股东权益占比为7.77%,与2020年H1的损益占比相差不大。2020年上半年,公司的少数股东权益为18.72亿元,占总权益的10.67%。

在债务对于利润表的影响方面,截至2020年6月末,明发集团上半年的利息开支为2.93亿元,占当期营业收入的3.81%,而利息资本化金额达到2.93亿元,也就是说利息资本化率高达100%。Wind数据显示,其上半年的ROE为4.92%,虽然较2019年上半年有所上升,但依然较低。

最后,从前瞻及拿地的量入为出方面来看,截至6月末,明发集团的土储建面为2250万平方米,是2019年销售面积的15倍,土储相对充足,但以目前的去化能力,或会因土储去化周期过长而承担较多的成本。Wind数据显示,截至2020年6月末,公司的ROIC仅1.07%。

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